空き家に投資して家賃をオーナーと分割する新たな不動産投資の実例【京都・大阪編】

【空き家不動産投資-京都の物件例】
僕が手掛けた空き家不動産投資の代表的なものを紹介しましょう。

まずは京都の例から。

京都で再生した物件の多くは、平屋や長屋、中二階のある二階建ての家屋です。

平屋は一階建ての住居のこと。

長屋も一階建てですが、玄関を別とする複数の住戸が壁を共有して連なり、棟を形成している共同住宅を指します。

平屋の間取りは2～3の部屋と台所・トイレが付いて、建坪7～8坪、長屋は各住戸4～5の部屋と台所・トイレが付いて、1棟で15～20坪といった感じ。

どちらも風呂は付いていません。

中二階の物件は京都ならではの住居です。

玄関を入ると細長い土間と台所になっていて、一階に和室が2つくらい。

和室の奥にはちょっとした箱庭があり、そこにトイレが設置されています。

そして、急な階段を上がると中二階に和室が1～2つくらいあり、建坪は10～15坪といった感じ。

こちらも風呂は付いていません。 あくまでこれは代表的な例で、間取りや坪数は物件によって異なります。

また、平屋や長屋、中二階家屋以外にも、普通の戸建てやビルなども手掛けています。

家賃収入も物件によって異なります。

京都市内に建つ空き家を例にとると、周辺の家賃相場が8万円くらいなら、古さを考慮して4万円くらいで貸します。

相場の半分ですから、入居者にとってはうれしいですよね。

なお、家賃はオーナーと僕で基本折半ですが、ほとんどリフォームが必要なかった場合はオーナーの取り分が多くなるなど例外はあります。

＜京都の物件一覧＞
▲京都市南区
有名な東寺の真裏にたたずむ隠れ家。3DKの平屋。築年数不詳(戦前)、家賃6万5000円(うちオーナーに2万8000円支払い)。内挿はボロいまま。ひのき風呂をつくって一点豪華主義。

▲京都市上京区
神社仏閣が集中する京都らしいエリア。3K、中2階建て。築年数不詳(戦後すぐ)。家賃3万8000円(うちオーナーに1万9000円支払い)。なんと、家の壁がなかったが（隣の家の塀が見える状態）、「あなたの思い通りの壁が作れますよ!」とPRする。

▲京都市北区
鴨川と大文字山が見える高級住宅街。5LDK、2階建て、築85年。家賃9万8000円（うちオーナーに9万円支払い）。「こんな場所に賃貸で住めるなんて!」と相当驚かれた芸術系の大学教授が入居。

▲京都市南区
京都駅から徒歩圏内の便利すぎる立地。6K、2階建て、築55年、家賃3万8000円（うちオーナーに3万円支払い）。傾いて崩壊しそうな雰囲気があったが、中に入ってしばらく滞在すると慣れてくる。

【空き家不動産投資-大阪・兵庫・岐阜の物件例】
次に大阪や兵庫、岐阜の例。
この地域で再生した物件は、すべて戸建てです。普通の二階建ての一軒家を中心に手掛けています。

間取りは1LDKから7LDKまでさまざまあり、建坪は10～40坪程度。

バス・トイレは完備されています。

家賃は、周辺の相場を踏まえて物件ごとに決めています。

相場より安く設定しているのは、京都の物件と変わりません。

だいたい3～6万円台の範囲で家賃を設定して います。

ただ、大阪の場合は家賃をかなり安くしています。

これは僕の感覚ですが、大阪は激安文化が根付いているためか、自分が格安だと思って設定した家賃が通用しないケースがあったからです。

＜大阪の物件一覧＞
▲大阪府東大阪市
細長い家が集中する下町。6DK、2階建て。築52年。家賃4万2000円（うちオーナーに1万5000円支払い）。ひたすら掃除とゴミ処理をして、綺麗な物件に変身!

▲大阪府大東市
大阪郊外のベッドタウン。3K、2階建て、築46年。家賃4万5000円（うちオーナーに1万円支払い）。全体が汚かったので、家具。下殿を起きまくって貸し出しに成功!

▲大阪市淀川区
構造死帯の中。5K、2階建て。築75年。家賃6万5000円（うちオーナーに1万円支払い）。塗って塗って塗りまくったペンキハウス。

▲大阪府枚方市
大学の隣で学生が多い。3LDK、2階建て。築38年。家賃3万4000円（うちオーナーに8000円支払い）。風呂・トイレ・下水道なしで大苦戦。リフォームにかなりのお金をかけてしまった。

【まとめ】
いかがでしたか。

空き家を賃貸にして元のオーナーと家賃を分割する新たな不動産投資について、教徒と大阪の事例を中心にお話ししました。

空き家はいまや国の問題にもなっています。

その空き家をオーナーと一緒に投資するビジネスは、言ってしまえば社会貢献の枠にも入ります。

そんな空き家不動産投資ビジネスですが、やはりデメリットも・・・！

それは、空き家が空室になってしまい赤字になる点。

実際、京都や大阪の物件のなかでも、空室になっている空き家が約1割あります。

そんなときは、いったいどうしたらいいのでしょうか。

打開策として、僕が行っている方法が不動産売却という選択枝です。

空き家を賃貸ではなく、売却することで、自分の手元から手放し処分していきます。

そして、不動産売却するときにいつもお世話になっているのがイエイ。

イエイは、セカイエ株式会社が運営する不動産一括査定サイトです。

最大6社の査定価格を知ることができるイエイのオンライン査定を受けた上で、相場より高く売ってくれそうな業者をチョイスしていきます。

なかでも、査定理由をデータや根拠をもって解説してくれる業者と媒介契約を締結していき、売却するのです。

いつも僕を手助けしてくれるイエイ。

イエイは口コミや評判もいいものばかりだから、初めての人でも安心して活用できておすすめです。